Grootste woningbouwproject ooit in Baarle

Tijdens de gemeenteraad van april 2021 werd het uitschrijven van de Publiek Private Samenwerking (PPS) goedgekeurd.  Dit is het startschot voor het grootste bouwproject in Baarle ooit. In totaal gaat het om 12.000 vierkante meter en meer dan 100 wooneenheden en commerciële ruimtes met een verkoopwaarde van meer dan 20 miljoen euro!

Commerciële partijen kunnen zich nu inschrijven om samen met de gemeente & OCMW, de Kerkfabriek en De Ark het gebied rond de Kerk (Downies and Brownies en het Kaarsen Museum) en de gehele straat kant vanaf de pastorie tot en met de oude jongensschool, de oude Brandweerkazerne en enkele woningen van de Ark ter hoogte van de oude Kiss & Ride zone te gaan ontwikkelen. 

Wat is er nu al besloten?

• In maximaal 7 jaar na de ondertekening van het contract moeten alle appartementen gebouwd zijn
• Maximum 3 bouwlagen om het dorpskarater te behouden
• De nieuwe wegen op de site zullen autoluw zijn met focus op traag verkeer (voetgangers en fietsers)
• De bewoners zullen in een grote ondergrondse parking kunnen parkeren
• Groter Kerkplein door de bouwlijn 1,2 meter naar achter te brengen
• Gezonde mix van type appartementen tussen jongeren, ouderen, gehandicapten en kleine en grote appartementen met focus op ruimtelijkheid (bv grote terrassen). Elke woning zal beschikken over een bruikbare tuin of terras. 
• Historisch karakter van de site moet behouden blijven

Waarvoor is de commerciële partij verantwoordelijk?

De commerciële partij zal instaan voor het ontwikkelen van de site, dit betekent het ontwerpen van de nieuwe gebouwen en  openbare ruimte, alsook het bouwen en de verkoop ervan. Dit alles in onderhandeling met voornamelijk de gemeente. In de uitgeschreven aanbesteding staat in grote lijnen wat de gemeente verwacht. Het voorstel dat hier het beste op aansluit zal verder onderhandeld worden.

Hoe wordt de commerciële partij gekozen? 

Initieel was het plan om 60% van de punten op het financiële voorstel te zetten. Bij vergelijkbare projecten ligt dit meestal rond de 60 à 70%. Ik ben blij dat het gemeentebestuur op vraag van onze achterban dit heeft aangepast naar 50% om zo meer punten te kunnen zetten op duurzaamheid en de ontwikkelingsvisie (inrichting openbare ruimte, etc). Wat is nu de exacte gunningscriteria?

• Gunningscriterium 1: Het financieel voorstel (50%) 
• Gunningscriterium 2: De ontwikkelingsvisie (30%) 
• Gunningscriterium 3: Duurzaamheid (10%) 
• Gunningscriterium 3: De ontwikkelingsaanpak (10%)

Wanneer start bouw? 

De verwachting is dat de bouw in 2023 zal starten. In totaal zal alles binnen de 7 jaar na ondertekening van het PPS contract gerealiseerd moeten zijn. Het kan zijn dat alles in 1 keer gerealiseerd wordt, maar ook in bv 3 fases.  Waarschijnlijk zal het in verschillende fases gebeuren. Zo komen er niet in één keer 100 wooneenheden op de markt in Baarle. 

Is er commerciële ruimte voorzien? 

Ja, op het Kerkplein zal de begane grond 100% commercieel zijn om zo bv horeca te stimuleren. In de Kerkstraat is het advies van de gemeente 25%, maar hiervan kan afgeweken worden. Hier wordt ook niet gefocust op enkel horeca of winkels, maar op kantoren voor vrije beroepen oa. fysiotherapeuten, schoonheidsspecialisten of een advocatenkantoor. 

Wat met het erfgoed?

Er staan geen beschermde gebouwen op de site, maar alle gebouwen samen vormen wel de kern van een typische Vlaamse Gemeente.  In elk kempisch dorp vindt je in de buurt van de Kerk, de parochiezaal (Kaarsen Museum), de Pastorie, een klooster en de katholieke scholen terug. Dit voornamelijk ‘Kerkelijk’ erfgoed gaat nu ineens ‘verloren’. 

De indiener zal een plan indienen waarbij wordt aangegeven dat het historische karakter van de site bewaard moet blijven. Dit kan door verwijzingen in de gevels terug te brengen van het verleden of bepaalde gevels te bewaren en in de openbare ruimte verwijzingen naar het verleden terug te brengen. In de uitgegeven aanbesteding zijn er geen panden die verplicht opgeknapt moeten worden, echter ben ik van mening dat de garage van de pastoor moet blijven bestaan, het aanzicht van de Kerkstraat niet verstoord mag worden (bouwlijn pastorie blijft behouden) en mits mogelijk de gevel van het oude klooster bewaard moet worden. Het laatste is moeilijk van wege de ondergrondse parking die hier zal komen. 

Voor mij is het persoonlijk belangrijk dat de ziel van de plaats behouden en liever nog versterkt wordt, zodat iedereen die rond zal lopen door de nieuwe openbare ruimte (park/plein) kan zien dat er een klooster, Katholieke school en pastorie gestaan hebben met verwijzing naar de zusters Franciscanessen die meer dan 120 jaar actief waren in het onderwijs in Baarle. Dit kan bv door het aanbrengen van kunst in de gevels en plaatsen van enkele standbeelden. Het huidige standbeeld in de nis van het klooster zou bijvoorbeeld een prominente plaats kunnen krijgen in de nieuwe openbare ruimte.  

Verder hoop ik dat tijdens de onderhandelingsfase input gegeven zal worden vanuit de gemeente omtrent het aanbrengen van toeristische trekpleisters door verwijzingen naar de grenzen/enclaves en het smokkelverleden, dit is samenwerking met Toerisme Baarle en het Stob. 

Wat met de opbrengsten?

Deze worden verdeeld over de verschillende partijen. Zo zal de Kerkfabriek enkele appartementen met voorkooprecht kunnen kopen of het geld uitgekeerd krijgen en de Ark zal enkele appartementen gaan verhuren voor gehandicapten en hulp behoevende ouderen.  Het deel van de gemeente is in realiteit al voor een groot deel op, door de herbestemming van de nieuwe school in de parallelweg voor 1.8 miljoen, aankoop van enkele panden voor het project en andere investeringen. 

Slot 

Nu dat de gemeenteraad het plan heeft goedgekeurd kan het dorpsvernieuwingsproject echt van start gaan en zal een deel van de huidige woningnood die er in Baarle is verdwijnen. Starters, kleine gezinnen en ouderen zullen hier de ideale woning vinden. Elke wooneenheid zal ook verplicht een tuin of terras hebben. Het kan ook niet de bedoeling zijn dat de woningen investeringseigendommen worden.  Daarom pleit ik ervoor dat het opkopen van 10 appartementen om te verhuren niet zal gaan.  Dit kan voorkomen worden door op een deel van de woningen een woonverplichting te zetten, zo verzekeren we dat jonge en oude Baarlenaren in eigen dorp iets kunnen kopen.

Jeroen Raeijmaekers